Не знаете, существует ли возможность продажи ипотечной квартиры? В нашей статье вы найдете подробный ответ на этот вопрос, а также готовые способы продажи. Все недостатки и преимущества, которые возникают в случае продажи квартиры взятой в ипотеку мы рассмотрим пошагово.
Содержание статьи
Можно ли
Да, продать квартиру находящуюся в ипотеке можно, однако это очень непростая процедура, имеющая множество нюансов. Рассмотрим подробнее.
Можно ли продать квартиру в ипотеке менее 3 лет? Если ипотечная квартира находится в собственности менее трех лет, также как и в других случаях, для продажи потребуется разрешение банка на продажу.
Плюсы и минусы
Основной минус продажи квартиры взятой в ипотеку — более продолжительные сроки сделки по купле-продаже, в отличие от обычной продажи. Главный из плюсов — минимальные риски, поскольку в сделке задействован банк, а это значит что он выступит гарантом между покупателем и продавцом.
Какие налоги платить
Кроме того, нужно учитывать, что при продаже квартиры за сумму выше суммы за которую она приобретена — требуется уплатить налог 13% с разницы. Т.е. купили квартиру за 1 млн, продаем за 2 млн, значит налог — 130 т. р.
Участники сделки
Список участников таков:
- Собственник квартиры, который купил её в ипотеку
- Покупатель
- Банк, который выдал ипотечный кредит под залог данной квартиры — залогодержатель
В нашей ситуации нельзя заключить сделку только между покупателем и продавцом, поскольку квартира находится в залоге у банка — иными словами, квартира находится в обременении. Это означает, что собственник квартиры находящейся в обременении не имеет права распоряжаться ей единолично.
Как продать: пошаговая инструкция
За наличные при согласии банка
Данный способ актуален для крупных банков, типа Сбербанка и ВТБ 24. Если у вас ипотека в этих банках или вам просто интересно как продать или купить квартиру с обременением ипотекой, читайте инструкцию:
- Предупреждаем банк о намерении произвести продажу квартиры. Это обязательно, поскольку требуется разрешение банка на проведение сделок с заложенной недвижимостью. Если не предупредить — банк может запретить любые операции с объектом недвижимости.
- Указываем причины по которым требуется досрочное погашение ипотечного кредита. Это может быть: потеря места работы, переезд, проблемы со здоровьем. Важно обосновать свою причину, поскольку досрочное погашение для банка невыгодно.
- Находим покупателя, который согласен приобрести квартиру с обременением за наличные средства, выплатив суммы до того как будет заключен договор купли-продажи.
- Оформляем договор задатка между покупателем и продавцом, согласно которому покупатель выплачивает продавцу всю сумму долга по ипотеке для его погашения. Документ заверяется у нотариуса и должен содержать следующие сведения:
- Порядок расчетов и полную сумму операции.
- Срок продажи квартиры и срок в который банком будет снято обременение с квартиры. Продавец с покупателем после выплаты кредита обращаются в банк и получают справку о том что задолженность снята, а закладная переходит собственнику.
Расчеты можно провести так: создать две депозитные ячейки в банке, который выдал ипотеку. На одну из них кладется вся сумму долга, на вторую — вознаграждение продавцу сверх этой суммы. После проведения сделки и получения новым собственником свидетельства о праве собственности, деньги из первой депозитной ячейки уходят банку в счет погашения ипотечного кредита, а из второй — продавцу. - Снимаем обременение с квартиры. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату с заявлением о закрытии ипотечного кредита. Для этого потребуются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ собственника
- свидетельство о праве собственности
- заявление о снятии обременения с квартиры под залогом
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности перед банком
- закладная на ипотечную квартиру
После данной процедуры, на свидетельстве о праве собственности будет проставлена отметка, которая подтвердит снятие обременения с квартиры. Теперь ничего не мешает продаже. - Заключаем договор купли-продажи, проводим сделку через Федеральную регистрационную службу.
Также существует возможность купить квартиру большей площади, отдав старую квартиру банку и заплатив некоторую сумму сверх неё, оформив новый ипотечный кредит на большую сумму. Банк может пойти на это только при условии, что у собственника никогда не было просрочек по ипотеке и кредитная история положительна.
Когда у покупателя тоже ипотека — продать малореально, поскольку все равно от покупателя потребуется сумму наличных, а не кредитных средств для погашения задолженности продавца перед банком.
В некоторых ситуациях возможна продажа при участии и заинтересованности банка. От первого варианта, этот отличается тем, что продажей залогового имущества занимается сам банк, однако такая продажа будет проведена по цене ниже среднерыночной и для собственника не будет иметь никакого экономического смысла.
Военная ипотека
Если вы планируете продать квартиру по военной ипотеке и не знаете как это сделать, смотрите видео-инструкцию:
При разводе
Как продать квартиру в ипотеке при разводе? В ситуации, когда оба супруга являются созаёмщиками по ипотечному кредиту, возможны несколько вариантов развития событий.
- Первый — попробовать продать квартиру, в принципе это один из самых популярных подходов. Для продажи требуется разрешение банка.
- Второй — разделить ипотечные выплаты пополам между бывшими супругами. Банки редко идут на данный шаг, но можно добиться установления такого порядка платежей через суд.
- Третий вариант — впустить квартирантов в ипотечную квартиру, т.е. сдать её в аренду, а платежи направить на выплату ипотеки, после погашения долга квартиру можно будет продать. Для этого также необходимо согласие банка.
Добавить комментарий