Продажа взятой в ипотеку квартиры: особенности и инструкция

Не знаете, существует ли возможность продажи ипотечной квартиры? В нашей статье вы найдете подробный ответ на этот вопрос, а также готовые способы продажи. Все недостатки и преимущества, которые возникают в случае продажи квартиры взятой в ипотеку мы рассмотрим пошагово.

Способы продажи ипотечной квартиры

Можно ли

Да, продать квартиру находящуюся в ипотеке можно, однако это очень непростая процедура, имеющая множество нюансов. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать квартиру в ипотеке менее 3 лет? Если ипотечная квартира находится в собственности менее трех лет, также как и в других случаях, для продажи потребуется разрешение банка на продажу.

Плюсы и минусы

Основной минус продажи квартиры взятой в ипотеку — более продолжительные сроки сделки по купле-продаже, в отличие от обычной продажи. Главный из плюсов — минимальные риски, поскольку в сделке задействован банк, а это значит что он выступит гарантом между покупателем и продавцом.

Какие налоги платить

Кроме того, нужно учитывать, что при продаже квартиры за сумму выше суммы за которую она приобретена — требуется уплатить налог 13% с разницы. Т.е. купили квартиру за 1 млн, продаем за 2 млн, значит налог — 130 т. р.

Участники сделки

Список участников таков:

1. Собственник квартиры, который купил её в ипотеку
2. Покупатель
3. Банк, который выдал ипотечный кредит под залог данной квартиры — залогодержатель

В нашей ситуации нельзя заключить сделку только между покупателем и продавцом, поскольку квартира находится в залоге у банка — иными словами, квартира находится в обременении. Это означает, что собственник квартиры находящейся в обременении не имеет права распоряжаться ей единолично.

Как продать: пошаговая инструкция

За наличные при согласии банка

Данный способ актуален для крупных банков, типа Сбербанка и ВТБ 24. Если у вас ипотека в этих банках или вам просто интересно как продать или купить квартиру с обременением ипотекой, читайте инструкцию:

• Предупреждаем банк о намерении произвести продажу квартиры. Это обязательно, поскольку требуется разрешение банка на проведение сделок с заложенной недвижимостью. Если не предупредить — банк может запретить любые операции с объектом недвижимости.
• Указываем причины по которым требуется досрочное погашение ипотечного кредита. Это может быть: потеря места работы, переезд, проблемы со здоровьем. Важно обосновать свою причину, поскольку досрочное погашение для банка невыгодно.
• Находим покупателя, который согласен приобрести квартиру с обременением за наличные средства, выплатив суммы до того как будет заключен договор купли-продажи.
• Оформляем договор задатка между покупателем и продавцом, согласно которому покупатель выплачивает продавцу всю сумму долга по ипотеке для его погашения. Документ заверяется у нотариуса и должен содержать следующие сведения:
  • Порядок расчетов и полную сумму операции.
  Расчеты можно провести так: создать две депозитные ячейки в банке, который выдал ипотеку. На одну из них кладется вся сумму долга, на вторую — вознаграждение продавцу сверх этой суммы. После проведения сделки и получения новым собственником свидетельства о праве собственности, деньги из первой депозитной ячейки уходят банку в счет погашения ипотечного кредита, а из второй — продавцу.
  • Срок продажи квартиры и срок в который банком будет снято обременение с квартиры. Продавец с покупателем после выплаты кредита обращаются в банк и получают справку о том что задолженность снята, а закладная переходит собственнику.
• Снимаем обременение с квартиры. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату с заявлением о закрытии ипотечного кредита. Для этого потребуются следующие документы:
  1. паспорт гражданина РФ собственника
  2. свидетельство о праве собственности
  3. заявление о снятии обременения с квартиры под залогом
  4. справка, подтверждающая отсутствие задолженности перед банком
  5. закладная на ипотечную квартиру
  После данной процедуры, на свидетельстве о праве собственности будет проставлена отметка, которая подтвердит снятие обременения с квартиры. Теперь ничего не мешает продаже.
• Заключаем договор купли-продажи, проводим сделку через Федеральную регистрационную службу.

Также существует возможность купить квартиру большей площади, отдав старую квартиру банку и заплатив некоторую сумму сверх неё, оформив новый ипотечный кредит на большую сумму. Банк может пойти на это только при условии, что у собственника никогда не было просрочек по ипотеке и кредитная история положительна.

Когда у покупателя тоже ипотека — продать малореально, поскольку все равно от покупателя потребуется сумму наличных, а не кредитных средств для погашения задолженности продавца перед банком.

В некоторых ситуациях возможна продажа при участии и заинтересованности банка. От первого варианта, этот отличается тем, что продажей залогового имущества занимается сам банк, однако такая продажа будет проведена по цене ниже среднерыночной и для собственника не будет иметь никакого экономического смысла.

Военная ипотека

Если вы планируете продать квартиру по военной ипотеке и не знаете как это сделать, смотрите видео-инструкцию:

При разводе

Как продать квартиру в ипотеке при разводе? В ситуации, когда оба супруга являются созаёмщиками по ипотечному кредиту, возможны несколько вариантов развития событий.

• Первый — попробовать продать квартиру, в принципе это один из самых популярных подходов. Для продажи требуется разрешение банка.
• Второй — разделить ипотечные выплаты пополам между бывшими супругами. Банки редко идут на данный шаг, но можно добиться установления такого порядка платежей через суд.
• Третий вариант — впустить квартирантов в ипотечную квартиру, т.е. сдать её в аренду, а платежи направить на выплату ипотеки, после погашения долга квартиру можно будет продать. Для этого также необходимо согласие банка.

Видео