Проверка квартиры перед покупкой: что нужно знать

Покупка квартиры — ответственное мероприятие и нужно внимательно отнестись к этапу предварительной её проверки. Как проверить квартиру перед покупкой и все что нужно знать мы рассказали в нашей статье, читайте и узнавайте.

Проверяем квартиру перед покупкой — на что обратить внимание

Что нужно знать при покупке квартиры

Мы рассмотрим в первую очередь ситуацию с покупкой квартиры на вторичном рынке — т.е. с рук.

На что нужно обратить внимание покупателю:

1. Продавец должен предоставить полный пакет оригиналов документов, подтверждающих право собственности: свидетельство о праве собственности, договор основания (купли-продажи, дарения, наследования), кадастровый и технический паспорта. Как узнать кому принадлежит квартира? Эта информация содержится в свидетельстве о праве собственности.
2. Из квартиры перед покупкой должны быть выписаны все жильцы, в том числе временно выписанные (те кто даже после смены собственника будут иметь право проживания). Сюда входят:
   • военнослужащие (срочная служба)
   • заключенные, отбывающие наказание в местах лишения свободы
   • лечащиеся в ПНД (психоневрологический диспансер)
   • пожилые люди, находящиеся в доме престарелых
   • дети отправленные в воспитательные учреждения
3. Квартира не должны находиться под обременением третьих лиц:
   • В залоге — например, у банка, по ипотечному кредиту. Продажа ипотечной квартиры возможна, но при этом требуется официальное разрешение банка, выдавшего кредит.
   • В аренде или ренте — арендаторы, которые проживают в квартире по договору будут иметь право проживать в ней даже после смены собственника, пока не истечет срок действия договора. Чтобы этого избежать — продавцу лучше обозначить соответствующее условие при составлении договора. При ситуации с договором ренты нужно убедиться, что по нему квартира не перейдет в собственность рентаплательщика, в случае смерти собственника или иных операций.
   • Под арестом — который накладывается судом, например, в случае длительной неуплаты за услуги ЖКХ. Продать квартиру можно только после снятия ареста судом, иначе сделка будет признана недействительной. Аналогично квартира не должна быть замешана в каких-либо судебных разбирательствах.
4. Если квартира получена продавцом по наследству, нужно убедиться через нотариуса (который всё это оформлял), что после покупки не возникнут другие претенденты на квартиры, иначе они смогут вернуть часть квартиры в судебном порядке.
5. Перепланировка квартиры должна быть узаконена до её продажи. Если это не будет сделано продавцом заранее, то покупателю придется вести процесс узаконения перепланировки самостоятельно — это очень долгий и сложный процесс.
6. В случае с квартирой, купленной супругами в браке, нужно нотариально заверенное разрешение другого супруга на проведение сделки купли-продажи. Иначе через судебные разбирательства квартиру могут вернуть обратно владельцам.
7. При наличии собственника, не достигшего совершеннолетия, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.
8. Очень внимательным нужно быть при сделках по доверенности — если доверенное лицо совершает сделку по продаже от лица продавца, следует убедиться (обратившись к нотариусу) что доверенность не отозвана и имеет юридическую силу.

Проверка юридической чистоты

Здесь все конкретно ясно, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры нужен полный пакет оригиналов документов на квартиру. Продавец обязан предоставить каждый требуемые документ до совершения сделки, если он по каким-либо причинам оттягивает предоставление некоторых документов — будьте предельно внимательны и не спешите проводить сделку.

Обременение

Для этого получаем выписку из ЕГРП на объект недвижимости — справка содержит информацию о всех имеющихся судебных разбирательствах в отношении квартиры и обременении со стороны третьих лиц (например, ипотечного банка). Выписка стоит 200 рублей, как её заказать через интернет или бумажных вариант читайте эту инструкцию.

История сделок

Как узнать историю квартиры при покупке? В этом случае продавцом (может взять только собственник) берется в МФЦ или УФРС справка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества, она содержит сведения о всех сделках, совершенных с квартирой, с момента её приватизации.

Перепланировка: узаконена ли

Сделать это легко, имея на руках технический паспорт на квартиру и сверяя сведения из него с реальными. Если выявлено несоответствие, сделку можно будет провести только после узаконения перепланировки.

Прописанные и временно выписанные жильцы

Перед продажей квартиры все жильцы из неё должны быть выписаны — это не обязательно, но крайне желательно. Как узнать кто прописан в квартире? Нужно взять в паспортном столе справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Доверенность

При продаже квартиры по генеральной доверенности, следует обратиться к нотариуса и убедиться что доверенность актуальна и не была ранее отозвана. Делать это лучше всего непосредственно перед проведением сделки.

Адекватность продавца

Если при общении с продавцом у вас возникли подозрения в его психическом здоровье и дееспособности, потребуйте предоставить мед. справки из Психоневрологического диспансера (и Наркологического) о том, стоит ли там продавец на учете.

Претенденты на наследство

Тщательно проверяйте наличие иных претендентов на квартиру, в случае если договором основания является завещание о наследстве. Для этого обратитесь к нотариусу, который оформлял завещание и убедитесь что единственный наследник — продавец квартиры.

Согласие супруга

Если квартира ранее была приобретена супругами в браке, но оформлялась на одного из супругов, который сейчас эту квартиру продает — нужно заверенное нотариусом разрешение другого супруга на проведение сделки купли-продажи. Согласие не понадобится, если между супругами заключен брачный договор с указанием раздельного имущества и доходов.

Долги

Все долги за услуги ЖКХ должны быть погашены самим продавцом до проведения сделки. Для этого попросите продавца предоставить справки от отсутствии задолженности в каждой из организаций по коммунальным услугам — свет, газ, вода, а также телефон, интернет и домофон (и др.). Хотя и сотрудники ЖЭКа не имеют права требовать возврата долгов с нового собственника, это правило редко выполняется и новому жильцу могут отключить инженерные коммуникации.

На этом всё. Будьте внимательны и никогда не спешите при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Проверить квартиру через интернет: Росреестр онлайн

С помощью онлайн-сервисов на сайте Росреестра можно узнать кто является собственником квартиры и получить выписку со сведениями о квартире по кадастровому номеру. Узнать о том кто прописан в квартире лучше в паспортном столе. Смотрите наши инструкции: как получить выписку из ЕГРП, оформить кадастровый паспорт онлайн.

Видео