Есть своя квартира и планируете сдавать её в аренду? Из статьи вы узнаете как правильно составить договор аренды квартиры и что нужно учитывать при сдаче квартиры. Пошаговая инструкция.
Правильно сдаем квартиру в аренду — что нужно знать
Содержание статьи
Как быстро сдать квартиру в аренду: инструкция
Через агентство
Самостоятельно — без посредников
В статье мы будем рассматривать способ со сдачей квартиры самостоятельно.
С чего начать
Вы не единственный собственник квартиры? В этом случае для сдачи её в аренду, в первую очередь необходимо получить разрешение от других собственников. Согласие может быть оформлено в следующих формах:
- Письменно — написанное от руки заявление о согласии на проведение данного вида операций с квартирой
- Другие собственники могут оформить у нотариуса доверенность на проведение операций с квартирой арендодателю (т.е. на вас).
- Самый простой вариант — под договором аренды должны стоять подписи всех собственников квартиры.
Какие документы нужны
Список документов, требуемый при сдаче квартиры в аренду:
- паспорт гражданина РФ
- свидетельство о праве собственности
- выписка из домовой книги — справка о зарегистрированных в квартире жильцах (брать в паспортном столе)
- квитанции об оплате услуг ЖКХ (чтобы наниматель убедился в отсутствии долгов)
- письменное согласие других собственников
- также потребуются подписи под договором аренды от прописанных в квартир лиц, не являющихся собственниками
Сдача муниципальной квартиры в аренду
В случае с муниципальной квартирой, нужно получить разрешение муниципалитета для сдачи её в аренду. Для этого:
- Обращаемся в Департамент Управления Имуществом и пишем заявление о получении разрешения на возможность сдачи квартиры в аренду.
- К заявлению прилагается письменное согласие на данную операцию от остальных жильцов, прописанных в квартире. Согласие может быть выражено в простой письменной форме с подписями каждого из жильцов.
Требуемый перечень документов при сдаче муниципальной квартиры:
- паспорт основного квартиросъемщика (собственник)
- разрешение муниципалитета
- выписка из домовой книги о прописанных в квартире жильцах
- ордер или договор. соц. найма на квартиру
- оплаченные квитанции за услуги ЖКХ
Цена
Какие факторы влияют на стоимость сдачи квартиры:
- Площадь — наиболее востребованными и дешевыми являются однушки, двух- и трехкомнатные стоят дороже и спрос на них ниже.
- Расположение и характеристики района — дороже всего квартиры в центре, но также многим требуется тихий спальный район или квартира в доме рядом с парком. Также важно наличие в шаговой доступности магазинов, транспортных путей, школ и детских садов.
- Состояние квартиры — после ремонта (даже косметического) шансы сдать квартиру значительно вырастают, также это позволяет поднять цену на аренду.
- Техника и мебель — если есть минимальный набор мебели и техники (холодильник, стиральная машина, микроволновка), стоимость квартиры можно повысить и она всё равно будет востребована.
Как найти арендатора?
Способ первый — обратиться к риэлторам, они сделают всё за вас, а комиссию возьмут с самого арендатора. Очень удобный и простой способ, если у вас дефицит времени, но квартира простаивает.
Второй способ — сделать всё самостоятельно. Что можно сделать:
- Сарафанное радио — уведомить своих знакомых (лично или через социальную сеть) о том, что вы сдаете квартиру и ищете порядочных жильцов. Это очень хороший способ, поскольку человек уже будет не левый с улицы, и в случае чего вам проще будет узнать о нем подробнее через своих знакомых. Однако у этого способа есть и существенный минус — арендатор может начать просить от вас понижения арендной платы «как своему» и т.п.
- Доски объявлений в интернете и газетах — выкладываем объявление о сдаче квартиры, при этом нужно подробно её описать и приложить качественные фотографии (особенно — кухни и санузла). В крупных городах у этого способа есть минус — по номеру будут часто названивать риэлторы, предлагая свои услуги по сдаче в аренду квартиры.
- Расклеить объявления о сдаче по своему району — старый и проверенный способ, но он не является законным и в случае если правоохранительные органы заметят вас за расклейкой, могут выписать штраф в 500 рублей.
Как правильно показать квартиру арендатору?
- В первую очередь в квартире должен быть порядок и сделана уборка — никаких валяющихся на полу вещей и паутины в углах.
- Проверьте не сгорели ли лампочки в люстрах и работает ли исправно вся бытовая техника.
- В процессе показа спросите у самого арендатора, что ему нужно от квартиры и есть ли какие-то особые условия — всё это потом нужно будет обозначить в договоре.
Как составить договор аренды квартиры: нюансы оформления
Образец договор вы можете скачать в этой статье. О том как правильно его составить — читайте далее.
Что должно быть указано в договоре аренды:
- Основание — на каком основании вы распоряжаетесь данной квартиры (указать реквизиты свидетельства о праве собственности и договора соц. найма).
- Также пропишите пункт о том, что все документы были проверены обеими сторонами и нареканий в их подлинности нет.
- Срок действия договора
- Права и обязанности сторон, условия на которых заключается договор
- Сроки ежемесячной оплаты и способ перевода денег — наличными или на лицевой счет в банке
- Оплата квитанций за коммуналку — нужно указать сроки в которые должны проводить платежи. Также в договоре нужно прописать показания счетчиков на момент сдачи квартиры в аренду.
- Согласуйте частоту ваших визитов для проверки состояния квартиры — так, чтобы вам было спокойно, а жильцов это не напрягало. Заодно укажите, что арендодатель не может заходить в квартиру без присутствия в ней самих арендаторов.
- Правила поведения — согласовать, что нельзя громко слушать музыку после 22:00, нельзя курить и проч.
- Ответственность за порчу имущества — нужно указать, как будет возмещаться ущерб в случае порчи, например, бытовой техники.
- Срок и порядок расторжения договора. Обозначьте сроки в которые арендатор должен поставить в известность арендодателя о расторжении договора, а также условия на которых это будет происходить (например — оплата всех коммунальных платежей).
Приложение — опись имущества
Дополнительно составьте акт приема-передачи, который должен содержать список всей мебели и бытовой техники, а также их характеристики — размеры, цвет, степень износа. Лучше добавить к акту фотографии имущества. Образец бланка акта есть в нашей статье.
Что после подписания?
- После того, как договор подписан и проведена первая оплата за квартиру — передайте ключи арендатору, расскажите ему об особенностях пользования квартирой, том как работает бытовая техника.
- Оставьте телефоны организаций, предоставляющих услуги ЖКХ и номера аварийных служб.
- Также не лишним будет договориться с соседями, чтобы они присматривали за поведением ваших нанимателей (хотя бы первое время — за условное вознаграждение).
Образцы бланков
Типовой договор аренды квартиры — скачать образец: https://yadi.sk/i/v1Iw4le1k7oRp
Скачать договор посуточной аренды квартиры: https://yadi.sk/i/bfCouSt-k7oRm
Договор аренды комнаты в коммунальной квартире — бланк: https://yadi.sk/i/z-zpfkWmk7oRh
Бланк договора аренды квартиры между физическими лицами: https://yadi.sk/i/fECgh11Ak7oRZ
Образец договора аренды квартиры с правом выкупа: https://yadi.sk/i/rnaef3Qgk7oRz
Акт приема-передачи и описи имущества: https://yadi.sk/i/JA_JJ4E_k7oey
Популярные вопросы и ответы на них
В: Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
О: Регистрировать договор аренды (а точнее — найма, если договор между физическими лицами) в Росреестре потребуется, если он долгосрочный, т.е. более 5 лет. Если договор заключен на срок от 1 месяца до 5 лет, он считается краткосрочным и регистрировать его не нужно.
В: Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
О: Да, законом это не запрещено. Но поскольку квартира находится в обременении банком, необходимо получить от банка письменное разрешение на сдачу квартиры в аренду.
В: Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду?
О: Может, но главное чтобы это не было классифицировано как предпринимательская деятельность — лучше заключать договор на срок до 11 месяцев.
В: Нужно ли платить налог, если договор аренды заключен на 11 месяцев, а не на год?
О: Да, налог все равно придется платить, но можно будет указать что квартира сдавалась, например, не 11 месяцев, а только 2 — и налог уплатить только за два месяца. Вероятность проверки в таких случаях очень мала.
В: Можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду?
О: Да, но нужно получить разрешение муниципалитета. Подробнее об этом смотрите в инструкции в одном из разделов статьи.